从2022年受火热追捧，到2023年遭遇显著回调，再到目前平稳发展，经历了三年历练，我国基础设施公募REITs（下称“C-REITs”）市场俨然形成了“首发+扩募”双轮驱动的新发展格局。

　　分析人士认为，在公募REITs一级市场申报按下“加速键”的大背景下，底层资产类型的继续扩容为大势所趋，预计以算力基础设施为代表的新基建REITs也将加速面世。

　　有公开数据显示，截至2024年9月23日，已上市的C-REITs产品达45只，累计发行规模1393.92亿元。其中，首发规模为1343.27亿元，扩募规模50.64亿元，全市场市值规模为1245.48亿元。

　　另据记者了解，目前有10只公募REITs处于待上市阶段，11只公募REITs处于审核阶段，还有7单项目已经发布了扩募公告。资产类型方面，已上市项目涵盖了消费、高速公路、能源、产业园区、仓储物流、环保、保障性租赁住房七大类。

　　“今年是公募REITs的发行大年”已成为业界共识。更有业内专家判断，随着上新规模和审核速度的日益提升，预计到今年年末，全市场发行规模有望达到1500亿元。而以数据中心、工业互联网、智能计算中心、智慧能源、智能交通等算力基础设施为代表的新基建REITs也将加速面世。

　　值得一提的是，随着数字化进程的加速，以美国为代表的成熟REITs市场亦加大了对新基建领域的发展和关注。

　　“目前，美国有超过一半的REITs市值来自新兴物业领域，包括医疗、仓储、、通信铁塔等。”美国国家REITs协会执行副总裁约翰·沃思（John Worth）称，“REITs在支持现代经济发展方面一直是创新的引领者，和通信铁塔就是很好的例子。”

　　就资产载体的形态来看，新基建资产将从传统的有形资产向无形资产延伸拓展，主要价值在于背后的核心科技；就资产维护方式而言，新基建资产将从传统的稳定性运营状态向现代的持续性技术升级状态发展。

　　值得一提的是IM体育最新，随着数字经济的崛起，除了市场翘首以盼的新基建REITs，已上市REITs项目在支持国内新质生产力发展方面也起到了不容忽视的积极作用。

　　据券商不完全统计，目前服务于科创企业的园区类基础设施REITs共有9只，其为科技成果转化应用，科技创新引领现代化产业体系建设提供了有力支撑；能源类基础设施REITs共有6只，极大地拓展了能源企业的融资渠道，促进了低碳可持续发展。

　　记者获悉，中金联东科创REIT即将于10月8日正式发售，该项目的基础设施资产位于北京中关村国家自主创新示范区，定位于服务战略性新兴行业领域的中小生产、科技型企业。据原始权益人介绍，项目的底层资产——新型工业厂房产业园区，是发展新质生产力和服务科技创新的重要载体。通过发行公募REITs，既可以助力提高工业用地利用效能和推进产业升级，又可以打造可持续的资本市场投融资模式，激发产业园区运营活力，助力科技创新生态高质量发展。

　　来自中航基金的研究观点亦指出，新质生产力是以科技创新为主导，通过实现关键性颠覆性技术突破，以全要素生产率大幅提升为核心标志的先进生产力。而基础设施REITs通过资产上市，有助于推动传统基础设施转型升级，将新兴技术应用于基础设施场景，如智慧高速、智慧物流，进一步激发存量基础设施的发展潜力。

　　简而言之，公募REITs既能盘活存量基础设施资产，拓宽企业融资渠道，又能通过募集资金带动新的固定资产投资。这不仅有利于脱虚向实，更有助于提升金融服务实体经济的质量和效率——能够为原始权益人的科技创新和绿色转型“蓄势赋能”。

　　值得一提的是，此前管理层亦明确提出，要进一步增强资本市场对科技创新的包容性、适配性，培育壮大耐心资本，做好金融“五篇大文章”，引导更多资源要素向新质生产力集聚。

　　总而言之，REITs的成功发行和运营能够有效盘活存量资产，提升市场对企业的信心，为新质生产力发展提供长期、稳定支持，已成为业界共识。

　　“下一阶段，吸引更多耐心资本入场，迫在眉睫。”一位原始权益人在接受记者采访时指出，“耐心资本通常指重视长期投资价值回报、对市场短期波动承受能力较强的资金形式，吸引更多耐心资本参与REITs市场，有利于促进长期投资，提升市场稳定性，并为新质生产力发展提供金融支持。”

　　不过，从当前的投资实践来看，我国公募REITs市场仍有诸多不足掣肘了耐心资本的介入。例如，市场规模有限，产品流动性不足。事实上，尽管我国多数REITs产品的换手率尚可，但由于单体规模偏小，产品流动性较低，因此承接耐心资本大规模配置的难度较大。

　　首先，是建议加快REITs市场规模扩容。一方面，在推进常态化发行的同时，鼓励REITs产品通过扩募壮大，简化REITs扩募流程，提升REITs扩募效率，提升扩募阶段外部借款的杠杆率上限，把存量REITs做大做强，形成对标蓝筹股的蓝筹REITs产品，提升产品影响力。另一方面，建议继续对底层资产的业态范围进行扩容。尽管我国公募REITs已覆盖的业态范围较为丰富，但仍可以加速推动更多传统和新兴业态资产上市，如传统办公、酒店、数据中心等。

　　其次，是建议给予重要的战略投资者更多的参与权和知情权，如允许其参与发行定价、基金决策委员会、顾问委员会或设置观察席位，提升战略投资人参与投资的积极性。

　　再者IM体育app，是加强市场普及教育，建议交易所、行业协会尽可能多组织相关培训，加强宣导工作，协调机构投资人组织建立行业交流机制，培育专业化研究机构，针对REITs领域提供咨询建议、估值服务和数据支持等，助力投资者专业认知水平的提升；除对投资者群体外，还应加强投资人和相关监管机构的沟通，加强其对于REITs产品特性的了解，为相关支持政策出台奠定基础。

　　总而言之，基础设施公募REITs是国际公认的优质大类资产配置类型，也是我国盘活存量资产、提升直接融资比重乃至推动高质量发展的重要工具。而耐心资本在REITs市场中发挥着多方面的积极作用，不仅能为市场提供稳定的资金支持，还有助于推动市场的成熟、创新和可持续发展。随着政策的持续扶持和市场机制的不断完善，相信耐心资本在REITs市场中的作用将得以进一步凸显，为中国经济发展持续注入动能。